Через сколько можно продать приватизированную квартиру

Через сколько можно продать квартиру после приватизации 2018 — когда, можно ли

Через сколько можно продать приватизированную квартиру

Продажа или обмен квартиры после приватизации довольно частое явление, однако под категорию срочной реализации такое жилье не попадет.

В основном это связано с тем, что само оформление приватизации занимает достаточно продолжительное время – от двух месяцев до полугода, в зависимости от сроков подачи заявления и сбора необходимой документации.

Оформление недвижимости в собственность

Оформление бывшей муниципальной квартиры в частную собственность проводится в городском филиале Росреестра, при условии наличия договора между собственником и муниципалитетом о передаче жилого помещения.

Получить такой договор можно только в том уполномоченном органе, где проходила процедура приватизации и для него необходимо:

  • предоставить полный пакет документов, закрепленный законодательно;
  • написать заявление о приватизации;
  • дождаться рассмотрения заявления, которое может проводиться до двух календарных месяцев;
  • заключить типовой договор о передаче прав на недвижимость от муниципалитета или государства заявителю.

Законодательная база

Вопросы приватизации регулируются Законом «О приватизации жилфонда в РФ» №1541-1, а также жилищным кодексом.

В данных законодательных актах закреплены:

  • перечень необходимой документации для оформления квартиры;
  • особенности написания заявления;
  • процесс рассмотрения заявления;
  • сроки, в течение которых документы и заявление будут рассмотрены;
  • причины возможного отказа и т.д.

Регистрация прав собственности на недвижимость регулируется одноименным ФЗ под номером № 122-ФЗ, который закрепляет:

  • процесс регистрации;
  • необходимые для этого документы;
  • способы реализации недвижимого имущества и т.д.

Продажа жилья после оформления прав собственности на нее относится не только к вышеупомянутому ФЗ, но и к Гражданскому кодексу, который в свою очередь закрепляет:

  • нормы сделки купли-продажи;
  • особенности составления договоров;
  • способы продажи.

Помимо всего прочего нельзя забывать о Налоговом кодексе, который регулирует вопросы налогообложения с реализованного недвижимого имущества.

Через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Приватизация представляет собой переход прав на недвижимое имущество из рук государства в руки физического лица, т.е. происходит оформление прав собственности.

После приобретения такого права у гражданина появляется возможность:

  • подарить жилье;
  • завещать его;
  • продать;
  • обменять;
  • заложить и т.д.

Квартиру можно выставить на продажу буквально сразу после оформления прав собственности и регистрации жилья в Росреестре, однако в таком случае при совершении сделки нужно будет оплатить налог в размере 13% от общей суммы сделки купли-продажи.

Чтобы не платить налог

Не оплачивать налоговый сбор можно лишь в нескольких установленных законодательно случаях:

  • стоимость жилья и сделки по нему составляет менее 1 млн. рублей;
  • продажа квартиры осуществляется после трех лет владения ею.

Особенности вычета ограничены следующими параметрами:

  • максимальная сумма налогового вычета составляет 13% от 2 млн. рублей, т.е. 260 тыс.;
  • налоговый вычет может быть использован несколько раз;
  • на погашение ипотечных процентов сумма налогового вычета увеличивается до 13% с 3 млн., т.е. 360 тыс.

Данные особенности регулируются точно также, как и продажа квартиры, полученной любым другим способом. При этом при продаже жилья близкому родственнику налог не уплачивается.

Если квартира в долях

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности после приватизации, осложняется некоторыми бюрократическими проволочками, в частности, обязанностью предложить часть квартиры тем лицам, которые владеют другими частями.

Если же доли продают все собственники, то наиболее приемлемым вариантам считается продажа всех долей одному лицу. Позже, в случае уплаты налога на продажу недвижимости, каждый из дольщиков при покупке другого жилья сможет получить налоговый вычет.

С несовершеннолетними детьми

Если одной из долей или всей жилплощадью владеет несовершеннолетний собственник после приватизации квартиры, продать ее можно, когда органы опеки дадут на совершение такой сделки разрешение.

Как показывает практика, подобная мера практически неосуществима, если у родителей ребенка нет иного жилья, где можно было бы зарегистрировать несовершеннолетнего, а также передать ему в собственность долю из другой квартиры.

Согласно нормам права, при продаже жилья, находящегося в собственности у несовершеннолетнего, ему должна быть возмещена возможность владения недвижимостью.

Можно ли сразу после оформления?

Как таковые сроки, после которых приватизированное жилье можно продать не установлены.

Законодательно закреплено, что в случае мгновенной продажи квартиры после приватизации, собственнику придется заплатить 13-процентный налог на прибыль.

Способы

Основными способами продажи приватизированного жилья можно считать:

  • оформление договора купли-продажи;
  • оформление сделки дарения недвижимости и оформления дополнительного соглашения;
  • залог недвижимости.

При этом законодательно установлено, что ни залог, ни дарение не являются законодательно подкрепленными способами продажи.

Можно выделить еще один вид продажи жилья – альтернативная сделка.

Альтернативная сделка представляет в своем роде уникальный способ одновременной продажи своей квартиры и приобретения другого жилья с возможностью использовать налоговый вычет. Обычно такой вид сделок проводится с помощью риэлторов для общего контроля процесса, а также подтверждения гарантий по выплатам.

Как уменьшить сумму НДФЛ?

Собственникам, продающим жилье, в том числе и приватизированное, не нужно будет оплачивать налог, если квартира была получена в собственность после 2016 года и находилась в руках владельца более трех лет.
В случае с жильем, приобретенным ранее, квартира должна принадлежать продавцу более пяти лет.

Уменьшение суммы НДФЛ может быть и до нуля в случае, если стоимость квартиры менее 1 млн. рублей.
На 2018 год искусственное уменьшение стоимости жилья стало невозможным, так как 2016 года, налог учитывается со стоимости жилья по ДКП или кадастровой цены, умноженной на 0,7. При чем для налогообложения выбирается та сумма, которая больше чем другая.

Права отказавшихся от участия в приватизации

У граждан, которые по каким-либо обстоятельствам отказались от оформления приватизации квартиры, дома или другой недвижимости в пользу других лиц, существует право на пожизненную регистрацию в указанной квартире с возможностью постоянного проживания.

Данная мера создана для того, чтобы максимально обезопасить граждан, позволивших приобрести муниципальную квартиру своим родственникам. Также на отказников не распространяются положения ст. 31 ЖК, при которой при разводе, один из супругов теряет право на проживание и регистрацию в квартире.

Выписаться такие жильцы могут только по собственному желанию и никакой суд не заставит их принудительно покинуть жилище. Такое право не исчезает с продажей квартиры другому владельцу, отказник все также будет иметь права на проживание в этой квартире.

Продажа квартиры после приватизации довольно распространенная процедура, которая коснулась большого количества граждан. Для официальной возможности осуществления такой сделки прежде всего нужно оформить квартиру в собственность и только потом выставлять ее на продажу.

На видео о порядке приватизации

Когда можно продать квартиру после приватизации — сразу, чтобы не платить налог, в 2018 году

Через сколько можно продать приватизированную квартиру

Ставшие в результате приватизации собственниками своих квартир граждане сталкиваются с многими вопросами, касающимися новоприобретенной собственности. Например, возможна ли продажа квартиры сразу после приватизации?

Оформление жилья в собственность

Приватизация – это передача гражданам квартир, которые они занимали по праву социального найма в собственность. Передача происходит на основании соответствующего договора абсолютно бесплатно.

С этого момента они вольны распоряжаться своим жильем так, как сочтут нужным. Они могут:

  • продолжить проживать на этой жилплощади;
  • сдавать ее в аренду;
  • дарить;
  • продавать;
  • завещать;
  • внести в качестве вклада в уставный капитал юрлица и т. д.

При этом практически не существует ограничений права распоряжаться своей собственностью. Разве что, делать это можно, не нарушая права других граждан.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Как уже упоминалось, владелец приватизированной квартиры имеет полное право ее продать. Причем сделать это он может в любой момент, как только у него возникнет такое желание.

Но, поскольку квартиру он получил даром, то она составляет его доход. И при продаже, то есть превращении недвижимости в денежные средства, с этого дохода потребуется уплатить налог — НДФЛ.

Чтобы не платить налог

Означает ли это, что продать квартиру сразу после приватизации и окончания оформления документов нельзя? Разумеется, можно. Получив на руки Свидетельство на жилье, можно в тот же день оформить сделку по его продаже.

Никаких временных ограничений не установлено, но только с соблюдением всех требований закона. Их два:

  • Завершить процесс приватизации госрегистрацией права.
  • Уплатить НДФЛ после продажи.
  • Если продажа квартиры связана с покупкой новой, то у собственника есть возможность вернуть уплаченный подоходный налог.

    Но есть ограничения, касающиеся предоставления такого вычета:

    • воспользоваться им можно только единожды;
    • он ограничен 2 миллионами рублей;
    • получить его может только тот, кто платит НДФЛ.

    И все же это единственная возможность избежать выплаты солидной суммы в виде подоходного налога, если ситуация требует продать приватизированную квартиру до истечения трехлетнего срока.

    Можно ли сразу после оформления?

    Однако, такая обязанность пропадает спустя три года. Их отсчет начинается с момента выдачи Свидетельства о госрегистрации.

    С этого времени полученная от государства квартира уже не считается чистым доходом.

    При этом не играет роли, кому именно будет продана квартира. В отличие от дарения или наследования никаких льгот для близких родственников при продаже не предусмотрено.

    Способы оптимизации налога

    Способов оптимизировать и уменьшить сумму НДФЛ существует несколько:

  • Для единственного собственника – это оформление имущественного вычета при покупке нового жилья.
  • Для участников долевой собственности – продажа квартиры по долям и получение вычета каждым из собственников.
  • Порядок действий

    При расчете налога необходимо помнить, что до истечения трех лет владения недвижимостью, при ее продаже можно уменьшить размер налоговой базы на 1 миллион рублей. То есть налог будет насчитываться с меньшей суммы.

    Для получения вычета единственным собственником требуется, чтобы принадлежащая ему квартира была продана, а новая приобретена в течение одного налогового периода (года). При этом фактически налог платить не придется, так как произойдет взаимозачет НДФЛ и имущественного вычета.

    Если же оформление сделок будет разделено во времени, то придется:

    • сначала заплатить причитающуюся государству сумму;
    • потом оформлять вычет.

    Для собственников долей в квартире оптимизировать налогообложение проще всего, продав квартиру по долям. В этом случае каждый из продавцов может уменьшить свою и без того не слишком большую налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей.

    А затем, если ранее не использовалось право на имущественный вычет, воспользоваться им при покупке новой квартиры.

    Для тех, кто уже воспользовался имущественным вычетом до 2013 года, но тогда стал обладателем жилья стоимостью менее 2 миллионов рублей (например, при покупке доли в квартире) есть возможность получить вычет на оставшуюся сумму.

    Необходимые документы

    Для того, чтобы воспользоваться правом на получение имущественного вычета, потребуется представить в районное отделение ФНС пакет необходимых сведений:

  • Декларацию 3-НДФЛ, заполнив форму.
  • Копию паспорта заявителя (заверенную).
  • Справку (или справки) 2-НДФЛ, полученные по месту работы.
  • Заявление о предоставлении вычета (возврате налога).
  • Договор покупки квартиры.
  • Подтверждающие оплату документы.
  • Свидетельство о госрегистрации права на новое жилье.
  • В отдельных случаях могут потребоваться и иные документы:

    • кредитный договор, если новое жилье приобретается через ипотеку;
    • свидетельство о браке и заявление об определении долей, если квартиру покупают супруги.

    Если продажа квартиры, бывшей в собственности менее трех лет, происходит в одном году, а оформление покупки в следующем, то:

    • сначала придется подать форму 3-НДФл и копию паспорта, получить уведомление, уплатить налог;
    • только затем подавать заявление на вычет и остальной пакет документов.

    Часто задаваемые вопросы

    У желающих продать квартиру сразу после приватизации возникает ряд вопросов. Рассмотрим наиболее частые из них

    Каковы условия?

    Избежать уплаты НДФЛ при продаже сразу после приватизации возможно только в том случае, если продажа приватизированной квартиры совершается с целью покупки другого жилья.

    Для этого оформляется имущественный вычет. Условия его получения следующие:

    • он ограничен суммой 2 000 000 рублей;
    • воспользоваться им можно только один раз в жизни;
    • получить его может только тот, кто платит НДФЛ (наемные работники, ИП, в исключительном случае пенсионеры).

    Продажа жилья пенсионеркой

    Поскольку пенсионеры получают доход (пенсию), которая не облагается НДФЛ в размере 13%, то воспользоваться вычетом они могут только в одном случае. Если перенесут вычет на предшествующие периоды, но не более трех лет.

    То есть за те периоды, когда он получал доход, облагаемый НДФЛ. Декларация при этом подается за все годы.

    На видео о документах, необходимых для продажи квартиры

    Квартира после приватизации, когда можно продавать без налогов?

    Через сколько можно продать приватизированную квартиру

    Имея квартиру, каждый распоряжается ею по своему желанию. Кто-то собирается сдавать ее для получения дохода, кто-то остается в ней жить, а кто-то решает продать недвижимость.

    Сделать это возможно только, если жилье оформлено в собственность. Не следует забывать и о налогах, которые полагается выплачивать с любой сделки, приносящей доход.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и !

    к содержанию ↑

    Приватизация (общие правила)

    Под приватизацией понимается предоставление в собственность жилой недвижимости лицам, которые проживают в ней на законных основаниях. Происходит передача жилья из государственной в частную собственность (статья 217 ГК РФ).

    Процесс оформления квартиры в собственность проводится по определенным правилам:

    • Участвовать в бесплатной приватизации разрешается только 1 раз в жизни (статья 11 ФЗ №1541-1). Исключение составляют несовершеннолетние граждане, получившие свою первую собственность до 18 лет.
    • Участники приватизации должны иметь в нем постоянную прописку.
    • Обязательно наличие письменного согласия всех проживающих на приватизируемой территории граждан. За детей такое согласие подписывается родителями или опекунами. Отказ от участия в приватизации требуется оформить в нотариальной конторе.
    • Квартира или комната, переходящая в частную собственность, не должна находиться в общежитии или в аварийном здании, не должна числиться в фонде служебных помещений или в закрытом военном городке.
    • Обязательно наличие на руках документов на жилье: кадастровый паспорт и технический.

    к содержанию ↑

    Законодательство

    Здесь обозначены основные принципы и цели процесса перехода жилья в частную собственность.

    В законе прописано, что право собственности на квартиру возникает в момент регистрации документов в ЕГРП (статья 7).

    В ФЗ №122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав недвижимости» указывается организация, выполняющая функции контроля и оформления всей документации, связанной с приватизацией. Эта роль возложена на ЕГРП (статья 12).

    Установлен точный порядок проведения приватизации (статья 13):

  • Предоставление документов на квартиру и на ее владельцев в ЕГРП.
  • Рассмотрение предоставленных бумаг, установление их правовой основы.
  • При принятии положительного решения оформление всех положенных записей в едином реестре и выдача свидетельства о приватизации.
  • к содержанию ↑

    Через какое время можно продавать?

    Права на недвижимость предоставлены собственнику, который распоряжается ею по своему усмотрению. Он может продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду находящееся в собственности жилье.

    Такая возможность наступает сразу после получения свидетельства и постановки жилья на государственный учет в Росреестре.

    Стоит учесть, что недвижимость при приватизации достается бесплатно, поэтому она составляет доход для ее владельца.

    При продаже квартиры гражданин получает прибыль и по законам российского государства с нее требуется заплатить налог (НДФЛ).

    к содержанию ↑

    Как продать, чтобы не платить налоги?

    Налог на доходы является основным прямым налогом с физического лица.

    Его расчет производится по формуле, в которой ставка (13%) умножается на величину налогооблагаемой базы.

    Уменьшение базы происходит за счет вычета, оформить который нужно в налоговой инспекции после предоставления декларации.

    Имеется несколько вариантов, позволяющих значительно уменьшить налог на доход, получаемый от продажи недвижимости, или совсем не платить его. Все варианты являются законными.

    к содержанию ↑

    Уменьшаем налогооблагаемую базу

    Предоставляется такая возможность любому гражданину многократно за его жизнь. Ограничение в том, что применить вычет можно один раз за отчетный год.

    Обычно пользуются такой льготой при следующих обстоятельствах:

    • Получение квартиры без каких-либо крупных расходов: в виде подарка или наследства;
    • Стоимость недвижимости менее 1 млн. рублей;
    • Нет документации, подтверждающей приобретение жилья.

    Например. Комната была подарена и через год продана новым владельцем за 800 тысяч рублей. После этой сделки не потребуется платить налог на получение доходов, так как прибыль от продажи меньше установленного по закону вычета.

    к содержанию ↑

    Уменьшение налога на сумму расходов

    Налоговая база при продаже квартиры может быть уменьшена на сумму расходов, которые были затрачены ранее на ее приобретение (ст. 220 п. 2 пп. 2 НК РФ).

    Вариант применим при имеющихся в наличии документах на приобретение недвижимости.

    Например. Жилье было куплено за 2,1 млн. рублей. Через несколько лет его продали за 2,4 млн. рублей. Налогооблагаемая база составит 2400000-2100000=300000 рублей. С этой суммы потребуется оплатить налог в размере 300000рублей*13%=39000 рублей.

    к содержанию ↑

    Взаимозачет налоговых выплат

    Если эти операции будут выполнены в разные годы, то придется сначала заплатить налог на доход, полученный в одном году, а затем получить обратно налоговый вычет за другой год.

    Например. Квартира была куплена за 2,2 млн. рублей. Налогооблагаемая база из-за отсутствия документов о расходовании средств на приобретение жилья снижена только на 1 млн. рублей и составляет 1,2 млн. рублей. С этой суммы размер НДФЛ равен 120000 рублей*13%=156000 рублей.

    к содержанию ↑

    Особенности налогообложения

    Платить или нет, налог на доходы от реализации недвижимости определяется количеством лет, сколько квартира находилась в собственности у владельца.

    к содержанию ↑

    Сразу

    В случае невыполнения наступают штрафные санкции. Нарушитель заплатит кроме налога дополнительно 20% штрафа от суммы.

    Если будут доказаны умышленные действия, то по статье 122 НК РФ взимаются в качестве штрафных санкций 40%.

    Согласно статье 198 УК РФ, если сумма сокрытия составляет более 600 тыс. рублей, то наступает уголовная ответственность.

    к содержанию ↑

    Через 3 года

    По статье 217.1 НК РФ за проданное жилье, которое было приобретено до 1 января 2016 года и находилось в собственности 3 года, налог не выплачивается.

    Такой же срок установлен и для квартир, полученных в наследство, подаренных или приватизированных, если регистрация была оформлена после 1 января 2016 года.

    Для остальной недвижимости, полученной после этой даты, срок увеличивается до 5 лет.

    Исключение составляет жилье, полученное в наследство, в этом случае отсчет производится от даты смерти завещателя.

    к содержанию ↑

    Какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры

    Для заключения сделки по продаже приватизированной квартиры требуется пакет документов:

  • Паспорт собственника. Если владельцев жилья несколько, то нужны документы всех собственников.
  • Документ о праве собственности.
  • Правоустанавливающие бумаги. При получении квартиры в наследство требуется завещание, при дарении – дарственная, при покупке – договор купли-продажи.
  • Кадастровый и технический паспорта на недвижимость.
  • Выписка из домовой книги (Форма №9) обо всех прописанных лицах.
  • Справка из Росреестра об отсутствии обременений на квартиру.
  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ.
  • Согласие всех собственников на продажу недвижимости.
  • Право на реализацию квартиры возникает сразу, как только получено свидетельство о собственности.

    Если продажа оформляется по истечении установленного законодательством срока, то с владельца не взимается налог на доходы.

    Но если продать квартиру нужно срочно, а срок, после которого возможно реализовать жилую недвижимость без взимания налога, не истек, то продавец обязан оплатить налог.

    Как продать квартиру и не платить налог, предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
    Это быстро и !

    Через какое время можно продать квартиру после приватизации 2018 — когда, можно ли сразу

    Через сколько можно продать приватизированную квартиру

    Рынок недвижимости активно развивается. Сейчас многие приобретают дома или квартиры. После определенного времени проживания, по разным причинам, жилье приходиться продавать.

    Если квартира или дом муниципальные, перед последующей реализацией их нужно в обязательном порядке приватизировать.

    Выполнение мероприятия связано с рядом нюансов. Актуальным становится вопрос, когда можно продать квартиру после приватизации.

    Общие сведения

    Приватизация – это передача имущества из государственной собственности в частную.

    Выполнив манипуляцию, человек становится полноправным хозяином недвижимости и получает возможность совершать все доступные действия с ней.

    Перед продажей операцию нужно выполнить в обязательном порядке. В противном случае реализовать недвижимость не получится. Кроме того, перед сделкой купли-продажи, нужно, чтобы жилье находилась в собственности определенное время. Так через сколько можно продать квартиру после приватизации?

    Права нового собственника

    После регистрации квартиры, ее собственник становится полноценным обладателем, который может распоряжаться недвижимостью так, как сочтет нужным:

    • выставить на продажу;
    • заселить квартирантов;
    • занести в завещание;
    • подарить;
    • проживать самому.

    По закону нет никаких ограничений по пользованию собственностью, кроме одного условия: не нарушать права других лиц, проживающих в квартире. Однако, приватизируя квартиру, собственник обязан будет платить налоги.

    Законодательная база

    По законодательству Российской Федерации, ФЗ № 1541-1, для приватизации квартиры нужно соответствовать следующим требованиям:

    • быть гражданином России без исключений;
    • быть участником в договоре соцнайма;
    • проживание в данной квартире на постоянной основе.

    Стоит знать, что с марта 2018 года, бесплатная приватизация стала бессрочной.

    Через какое время можно продать квартиру после приватизации?

    Многие лица интересуются, через какое время можно продать квартиру после приватизации.

    С одной стороны, законом не запрещается продавать квартиру сразу, как только гражданин получил на руки свидетельство о праве собственности.

    На данное время сумма налога составляет 13%, и его нужно внести, если квартира стоит больше 1000000 рублей.

    Если же цена недвижимости не превышает эту сумму, платить налог не потребуется.

    Чтобы не платить налог

    Никаких временных ограничений на продажу жилья существует. Нужно только следовать двум основным правилам:

    • приватизировать квартиру;
    • оплатить налоги после продажи.

    Часто бывает, что граждане недовольны суммой, которую они должны передать государству. Однако, при продаже старой и покупки новой квартиры, выплаченный налог возвращается.

    Человек сможет получить налоговый вычет, который имеет свои особенности:

    • одноразовое использование;
    • ограничение до 2000000 рублей;
    • получает его только плательщик налогов.

    Несмотря на ограничения, вариант полезен и поможет избежать внесения большой суммы налога.

    Можно ли сразу после сделки?

    После того, как указанный в законе срок истечет, возможность пропадает, и отсчет начисляется с момента получения свидетельства о праве собственности. Квартира перестанет считаться чистым доходом.

    Если вопрос стоит в том, можно ли продавать имущество сразу после оформления, ответ будет положительным.

    Особенности

    Продажа квартиры не всегда проходит гладко. Когда собственник только один и прописан в той же в квартире, трудностей не возникнет.

    Но проживание в недвижимости несовершеннолетних или инвалидов существенно усложнит процедуру.

    Доли

    Когда собственников несколько, продажа квартиры завершается с согласием остальных жильцов. Процедура продажи доли в квартире регулируется ГК РФ.

    Чтобы реализовать часть недвижимости, нужно учесть ряд особенностей и требований для продажи.

    Перед тем, как совершать сделку купли-продажи, нужно составить письменное извещение для других жильцов. Когда бумага получена, им будет выдан срок в 1 месяц для перекупки доли.

    В ином случае, собственник части недвижимости может распорядиться ей по собственному желанию и продать, кому хочет.

    С прописанным человеком

    Наличие прописки в квартире не составит особо больших затруднений при продаже имущества. Однако, перед совершением сделки, те, кто прописан в квартире, обязательно должны оттуда выписаться.

    С несовершеннолетним ребенком

    Если кроме собственника и взрослых граждан в квартире прописаны несовершеннолетние лица, продажа квартиры усложнится.

    Закон активно защищает права детей и не позволит ущемлять их права. В противном случае на родителей могут возложить штраф.

    Можно ли реализовать не приватизированное жилье?

    Неприватизированную квартиру продать невозможно. Однако есть 2 способа, с помощью которых можно совершить сделку купли-продажи, если на приватизацию нет времени.

    К ним относятся:

    • приватизация вместе с покупателем;
    • обмен квартиры.

    Для того, чтобы приватизировать недвижимость совместно с покупателем, необходимо сделать следующее:

  • Узнать, попадает ли квартира в программу приватизации.
  • Собрать пакет всех необходимых документов.
  • Обратиться в администрацию города.
  • Обратиться к нотариусу.
  • Взять определенную сумму с покупателя квартиры за процедуру оформления в собственность.
  • После процедуры продажа квартиры будет проходить без каких-либо трудностей.

    Через обмен

    Еще одним способов продать квартиру, не приватизируя ее, является обмен. Это довольно сложный процесс, имеющий ряд юридических тонкостей.

    Чтобы выполнить процедуру, потребуется пройти следующие этапы:

  • Разместить во всех источниках информацию о желании продать квартиру (распечатанные объявления, интернет, знакомые). Необходимо сразу уточнить, что квартира не приватизирована. Опираясь на этот факт, потенциальные покупатели будут заранее знать, что покупка жилья связана с дополнительными сложностями.
  • Обмен. От покупателя потребуется «буфер», который требуется для проведения обмена. Буфер является жильем, принадлежащим агентству недвижимости.
  • Оформление. После продажи квартиры, необходимо перейти к оформлению заявления о совершении обмена. Для этой процедуры и продавцу, и покупателю нужно собрать полный требуемый пакет документов.
  • Рассмотрение. После подачи заявления, следует дождаться его рассмотрения. Выполнением действия занимаются уполномоченные государственные органы.
  • Результат. После проведения всех процедур, у продавца останется жилье, которое изначально принадлежало агентству. В последствие это жилье следует продать обратно агентству недвижимости.
  • Однако обмен имеет ряд минусов, которые нужно учесть. Такие манипуляции обычно не вызывают доверия у покупателей, потому продать квартиру таким способом сложно. Выполняя подобные действия, можно наткнуться на мошенников в лице агентства недвижимости.

    На видео о налоге на продажу жилья

    Продажа приватизированной квартиры — через сколько и как продать жильё после приватизации

    Через сколько можно продать приватизированную квартиру

    Наниматели социального жилья после его приватизации зачастую задумываются о продаже приватизированной квартиры для покупки более удобной недвижимости. О том, через какой период после приватизации можно продать квартиру, нужно ли платить налог, что делать при долевой собственности и наличии несовершеннолетних собственников, — рассказано в статье.

    Через сколько можно продать квартиру после приватизации?

    Часто граждан волнует вопрос, когда после приватизации можно реализовать недвижимость, сколько нужно ждать и какие последствия влечёт скоропостижная продажа имущества — обратимся к законодательству РФ.

    Что говорит закон о продаже приватизированного жилья?

    После того, как Росреестр произвёл государственную регистрацию права собственности и жильцы муниципального жилья стали его собственниками, они получили права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

    Согласно закону № 218-ФЗ, принятому в 2015 году 13 июля, после внесения в реестр ЕГРН записи о новом праве собственности, объект считается такой же квартирой, что и квартиры, изначально бывшие в частной собственности.

    После получения документов о регистрации — выписки из ЕГРН, можно продать квартиру в любой желаемый момент.

    Как продать приватизированную квартиру?

    Если вы хотите продать свою квартиру, то нужно знать общую схему продажи любого жилья, которая дополняется в зависимости от индивидуальных особенностей.

    Как удачно и безопасно продать приватизированную квартиру — этапы:

  • Объективная оценка стоимости квартиры. Несмотря на очевидное желание любого продавца реализовать имущество по высокой цене, нужно понимать, что найти покупателей на квартиру не всегда просто. И надо учитывать, что покупатели не будут соглашаться на сделку по условиям, не выгодно отличающимся от общих рыночных предложений. Для эффективной реализации недвижимости нужно выбрать один из двух путей: объективно оценить жильё либо вложиться в квартиру для повышения её стоимости.
  • Подготовка квартиры. Сюда входит как техническая и визуальная, так и документальная привлекательность объекта для покупателей — наличие необходимых документов на жильё, выписка или гарантия скорейшей выписки прописанных жильцов и т.д. Как выписать человека из приватизированной квартиры без его согласия подробно здесь.
  • Составление объявления. Правильно сформулированный текст объявления о продаже — залог интереса покупателей. Очень часто из-за неверного, с точки зрения маркетинга, объявления потенциальные клиенты его не замечают или пропускают. Важно указать технические параметры объекта — площадь, этажность, количество комнат, местонахождение и т. п. Наличие фотографий всегда привлекает внимание покупателей — обычно объявления без фотографий отсеиваются внутренним фильтром. Также важно указать цену недвижимости.
  • Подготовка к осмотру квартиры. Необходимо изучить приёмы риэлторов, с помощью которых можно произвести наиболее благоприятное впечатление у потенциального клиента при посещении объекта — выбрать выгодное время для просмотра, подготовить презентабельную речь, ответы на распространённые вопросы.
  • Оформление сделки. Если заблаговременно не решить, как будет совершаться сделка купли-продажи квартиры, в какой форме будет подписано соглашение по отчуждению имущества, каким способом проводиться оплата и передача жилья, будет ли в сделке участвовать третьи лица, нотариус, юрист и т. д., то высоки риски потерять покупателя.
  • После регистрации права собственности можно продать квартиру.

    Важным вопросом при реализации имущества является правовая сторона сделки и налогообложение.

    Сразу после приватизации

    В Налоговом кодексе России предусмотрен такой налог, как НДФЛ. Одним из объектов НДФЛ является реализация недвижимого имущества, т. е. с такой операции нужно уплатить налог в бюджет в размере 13% от полученной выручки.

    Однако по статьям 217-217.1. Налогового кодекса иногда сделка освобождается от обложения:

    • для квартиры, приватизированной до 2016 года, — продавец освобождается от обложения сделки при продаже квартиры;
    • для квартиры, приватизированной после 2016 года, — продавец освобождается от обложения сделки, если квартира находилась в собственности больше 3 лет.

    Таким образом, при продаже сразу после приватизации придётся уплачивать налог в размере 13%. Причём предъявить расходы на приобретение этой квартиры невозможно — ведь она приватизирована бесплатно.

    Однако можно использовать имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Вычет — это сумма, которая вычитается из налоговой базы. Налоговая база — это сумма, с которой уплачивается налог.

    При продаже квартиры, например, за 2 500 000 рублей, налоговая база равна: 2 500 000 — 1 000 000 = 1 500 000 рублей.

    Налог будет равен: 1 500 000 х 13 % = 195 000 рублей.

    Менее 3 лет в собственности

    До 2016 года квартиры, полученные в результате приватизации, освобождались от НДФЛ.

    В 2016 году законом 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года были внесены поправки в Налоговый кодекс России, по которым реализация приватизированного жилья освобождается от обложения, если квартира находилась в собственности более 3 лет, менее — придётся платить.

    Представить расходы невозможно, поэтому продажа квартиры не рекомендуется — придётся платить крупную сумму в бюджет.

    Сокрытие продажи с помощью договора мены, дарения, отступного также не защитит, так как камералисты легко выявляют такие схемы.

    С несколькими собственниками

    Если квартира принадлежит на праве собственности нескольким людям, то ни один из них не может продать её единолично и без согласования сделки с остальными. Такая квартира находится в общей собственности.

    Общая собственность бывает двух видов:

    При совместной собственности доли сторон не определены. Например, имущество, купленное после брака, считается общей совместной собственностью. Для разделения этого имущества нужно обращаться в суд с заявлением на выделение долей. Суд распределит доли с объективным учётом интересов сторон (у кого останутся несовершеннолетние дети и т. п.).

    Доли могут быть в процентах, а могут быть в натуре. Натуральные доли возможны, если в квартире более 1 жилой комнаты.

    Например, у супругов двухкомнатная квартира, можно выделить одну комнату мужу, вторую комнату — жене, а общую территорию распределить только в процентах.

    С долями

    Независимо от того, являются доли процентными или натуральными, для их продажи требуется соблюдать статью 250 Гражданского кодекса России.

    Там указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.

    Цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям, т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.

    Таким образом, если квартира принадлежит нескольким собственникам, возможны следующие варианты:

  • Все собственники продают квартиру сразу и вместе — по общему или индивидуальным договорам;
  • Один из собственников продаёт долю — предлагает другим, и долю выкупает кто-либо из других собственников;
  • Один из собственников предлагает долю остальным, они отказываются, следовательно, он может продать её постороннему лицу.
  • При продаже долевого имущества необходимо заверить договор купли-продажи нотариальным удостоверением. Какие документы нужны для продажи доли в квартире другому собственнику читайте тут.

    С несовершеннолетними детьми

    Для продажи квартиры, в которой прописаны или имеют доли дети до 18 лет, необходимо получить письменное разрешение органов государственной опеки.

    Чтобы получить такое разрешение, необходимо предоставить в государственную опеку документы, подтверждающие предоставление ребёнку в собственность или для регистрации недвижимости, условия которой не хуже текущей.

    Обычно предоставляются технические планы, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН по обоим объектам — продаваемой и покупаемой квартире, чтобы органы опеки могли их сравнить.

    Договор купли-продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, требуется удостоверить у нотариуса.

    Какие документы нужны для продажи?

    Важная часть в процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры — это подготовить документы о продаваемом объекте.

    В зависимости от пожеланий сторон относительно осуществления сделки список документации для каждого случая будет индивидуален, однако существуют стандартные формы и справки, требующиеся для любой сделки.

    Практически все документы готовит и собирает продавец — поскольку ему нужно удовлетворить запросы потенциальных покупателей и третьих лиц. Третьими лицами могут быть частные заёмщики и государственные органы. Эти стороны желают получить информацию об объекте и удостовериться в «чистоте» сделки.

    Покупатель, как правило, предъявляет лишь доказательства своей платёжеспособности и ответственности.

    Обычно покупателю для проверки «чистоты» сделки нужны следующие документы:

    • Свидетельство или выписка о регистрации права собственности — оригинал и копия. Если документа нет, можно заказать дубликат в Росреестре.
    • Документ-основание — договор приватизации — копия и оригинал. Если документ утерян, нужно заказать копию в архиве муниципалитета, с которым заключался договор.
    • Технический паспорт или план — копия и оригинал, дубликат можно заказать в Росреестре.
    • Кадастровый план или выписка из ЕГРН — оригинал и копия, дубликат всегда доступен в Росреестре.
    • Справка о составе семьи по форме 9 — оригинал, справку изготавливает паспортный стол (ныне — УВМ МВД России).
    • Копия лицевого счёта с выпиской о состоянии начисленных и уплаченных коммунальных платежей, запросить можно у ТСЖ, ЖЭУ.
    • Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным лицам, — оригинал и две копии. Выдают сами органы государственной опеки.
    • Согласие супруга/супруги на отчуждение имущества, относимого к общему имуществу супругов, — оригинал и две копии, оформляет нотариус.
    • Документы, удостоверяющие, что квартира не входит в группу совместного имущества супругов, если супруги разведены, — решение суда, соглашение о разделе имущества, брачный контракт, — оригинал и две копии.
    • Если среди собственников есть недееспособные лица или частично дееспособные, то требуются судебное постановление о присвоении лицу статуса недееспособного или ограничении дееспособности, а также письменное согласие органов государственной опеки на участие в процессе, а от уполномоченного опекуна — постановление об установлении опеки и документ, удостоверяющий личность. Брать в канцелярии суда.
    • Для лиц, находящихся в заключении, — необходимы справка о заключении и судебное решение о назначении такой меры ответственности. Документы готовит исправительное учреждение.
    • Собственник, отбывавший срок заключения и освободившийся, обязательно предъявляет справку об освобождении. Справку выдаёт начальник тюрьмы.
    • Если менялись фамилии, имена — документы, подтверждающие такие изменения, например, свидетельство о заключении или расторжении брака. Дубликаты находятся в архиве органов ЗАГС.

    Также нужны паспорта продавца и других собственников.

    За кем сохраняется право проживания в приватизированной квартире после продажи?

    Особенность приватизированной квартиры ещё и в том, что, если один из жильцов отказался участвовать в приватизации, то он получает пожизненную прописку в этом объекте с бессрочным правом проживания.

    Покупать квартиру с таким жильцом не каждый захочет, а перечень лиц, проживающих в жилом объекте на праве пожизненного пользования, является существенным условием любого договора купли-продажи — скрыть факт невозможно.

    Выписать такого человека не просто, однако при наличии таких оснований, как:

  • Фактический добровольный переезд в другое жильё вместе со всеми личными вещами;
  • Длительное отсутствие в квартире, а также отсутствие попыток вернуться в рассматриваемую квартиру и попыток собственников препятствовать его возвращению;
  • Неуплата своей доли коммунальных платежей.
  • Всё это в совокупности позволяет снять лицо с регистрации в судебном порядке.

    Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

    Продажа муниципального жилья посредством заключения договора купли-продажи невозможна, ведь собственник такого объекта — муниципалитет, а только собственник может распоряжаться имуществом.

    Но есть способы продать квартиру, оформив сделку иначе.

    Порядок действий

    В этой ситуации есть 2 варианта:

  • За оговоренную сумму прописать в квартире покупателя, а самому выписаться. Покупатель станет официальным нанимателем квартиры и по желанию сможет её приватизировать самостоятельно;
  • Прописать в квартире покупателя и вместе её приватизировать.
  • Оба способа являются рискованными, поскольку покупатель может не выплатить деньги, а продавец может не прописать в квартире.

    Для доверительной сделки необходимо включить в процедуру расписки. Возможно, заключить договор с задатком.

    Документы

    Для такой скрытной продажи покупателю нужны будут технические документы, а также правоустанавливающие — ордер или договор социального найма, выписка из домовой книги и другие бумаги, подтверждающие ответственность продавца.

    Можно ли продать не до конца приватизированное жильё?

    Если на квартиру получен договор приватизации, заключённый с органами муниципалитета, а право собственности владелец не успел переоформить, то можно продать такую квартиру и оформить сделку в виде договора купли-продажи, тогда Росреестр одновременно внесёт в ЕГРН запись о праве собственности прежнего владельца и переходе его к новому.

    Отсутствие кадастрового учёта и технического плана не является основанием для запрета в продаже, ведь существует даже такой вид договора, как договор долевого участия, — фактически покупка будущего жилья.

    Однако нужно готовиться к вопросам покупателя и собрать все возможные документы на объект.

    Яндекс.Метрика